|
Written by 怀着我的梦想
|
|
Friday, 29 August 2008 21:17 |
（ 一 ）高层公寓新房的出租
最近因为有 8 处房子要出租，搅得有点心烦。其中 4 处是新房，分别在 2-3 年前买下，都在今年完工交付，另外 4 处是换房客。在租房的过程中，遇到的问题都要一一解决，总结经验，反省自己有做得不完善的地方，希望以后能够做得好一些。
4 月，出租高层 condo 两间，因为地点紧邻市中心，大型购物中心，交通也便利，最好租。但因为这幢 35 层的高楼有 300 多套房子同时交屋，有多少是投资用，多少是自住，开发商也不清楚，我们假设其中有许多人像我们一样，要在同一时间出租，参考网上别人的租价，同样面积， $1050--$1200 不等，因为我们没有买到 locker ，对于 condo 是个缺陷，而且我们想要在拿到钥匙之前就租出去，因为大楼还有扫尾施工，为了安全，在交钥匙前，开发商不允许任何人进去，所以租房的人只能看照片，平面图，考虑到租房人的顾虑，我们决定就最低价 $1050 / 月，很快就签了租约。不出所料，拿到钥匙后，同一幢楼，一天有 40 多套在网上同时出租，我们先走一步是对了。因为租金略低几十块，一年也就几百，如果空半个月，你的损失一样。有一套租给了一位单身，美丽的舞蹈老师，她真得很美，每次看到她，都让我想到“赏心悦目”，我很喜欢她，找到一位好租客非常重要。
前些天，开发商卖剩余的车库， $8000 一个，我在多伦多的 Downtown 买一个车位要 3 万块，搞建筑设计的先生说，现在建任何一个地下车位，成本都在 $25000-30000 ，我们又顺便买了一个车位，作为先生收藏车的备用车位。
（ 二 ）出租房屋的时间选择
5 月，有一个 2 bedroom + 2full bathroom 的旧 condo 要换房客，上次出租，只用了 3 个小时，在网上登出广告后，马上有两个人来看房，第二个人马上交了定金，因为我花了 $3600 块换了地板，粉刷了房子，给人的感觉像新房。我有着同样的侥幸心理，想着 1-2 个星期内一定能租出去。但这次出乎意料，登出广告 2 个多星期，很少有人来电话和 email ，感到纳闷，到网上一看才知道，就在同一个 location ，有两幢 38 层的高楼同时交屋，租金不便宜，但紧靠天车站，许多住温哥华 Downtown 的年轻人，愿意搬到那里去住，房租便宜 20% ，乘 20 分钟天车到 Downtown 上班也很合算。在网上，这两幢楼同一时间有 60-70 个广告出租，吃掉了当地的大部分租客，这是我始料不及的，没有做好事前调查。一直等到 5 月 1 日，搬家潮告一段落，这两幢楼的出租到了尾声，才陆陆续续的开始有人联系我，还好，花了一个多月的时间，在租客搬出之前，也租了出去。
这种情况我是第一次遇到，你要出租的时间，最好不要赶到附近有大楼盘交屋的节骨眼上。新屋总比旧屋好租。
（ 三 ）针对退休人的租房市场
在温哥华岛上，我们有两套新公寓也在最近交屋，面积都在 1200sf ，那里是加拿大平均年龄最大的小镇， 1 万多人口，平均年龄在 65 岁以上的人口占到50%，安静靠海，是退休人的好去处。加拿大的婴儿潮一代，许多人退休后，希望离开寒冷的地方，搬到温哥华岛，享受那里气候温馨的退休生活，许多人不愿再住 house ，愿意住 condo ，容易打理，安全。但是那里的租房市场并不好，因为老年人一般都有积蓄，卖掉的 house 也都挣了钱，退休的人首先是考虑要把债务还清，把开支缩小到能够完全掌控的范围，所以都会尽可能用现金买房，没有贷款。第一个房子登出广告后，有 3 - 4 个人来电话，后来租给了一对从魁北克退休的夫妇。第二个房子登出广告后，一个多月里没有一个电话和 email ，后来我们又找到上次来电话的人，正好有一位老太太看了房子很喜欢，但嫌一个人住这房子太大，我们给她每月便宜 $100 ，她才决定租下，也还算幸运，租了出去。
加拿大土地辽阔，大多数地区气候寒冷，许多人厌倦了漫长寒冷的冬雪，退休后，只要经济条件许可，很多人都愿意搬到西海岸的 BC 省，在 BC 省，只有很小的区域适合退休人居住，温哥华岛是首选地。在温哥华岛上，维多利亚的房子连续多年暴涨，已经贵得让许多人买不起。第二大城市 Nanaimo ，过去是以伐木，矿业，渔业为主，不适合退休人居住。那里的几个小镇， Parksville ， Cualicom Beach ， Comox ， Courtenay 现在已经形成了退休人的住房市场，每一个小镇都只有 1-2 万人，临海，有高尔夫球场，医院，养老院， house 35-50 万， town house 30-40 万， condo 30 万左右。在那里，房子本身还有升值空间，但租房市场不是很好，而且租金也偏低。
（四）长线投资，独立屋的出租
我在温哥华岛还有两个 house ，这是我的房地产长线投资。买 house 时，考虑到出租的几率和租金，选房时要求有：
（ 1 ）两层 family single house ， 10 年左右新，楼上楼下分门进出， 4 个以上的卧室，地越大越好。
（ 2 ）楼上楼下有两个足够大的厨房，共用的洗衣房要有两个进出口，楼上楼下都要有一个以上的 full bathroom 。
出租和持有 house ，都比公寓麻烦。但作为长期投资，我认为它的保值功能要强许多。比如我在多伦多买的高层公寓， 15 年楼龄，现在管理费已经到了每月 $587 ，而且每年还在往上涨。这个单元的第一个主人在 16 年前买下，花了 $176000 ，一年半前卖给我是 $328000 ，楼房超过 20 年，它以后的增值会越来越慢。而独立屋的价值在地，房子如果管理的好， 30 ， 50 年的老房子，只要肯花钱，可以随时翻新。
几年前买的一个 house ， 13000sf 的地，房子是 2200sf ， 12 年新，楼上楼下各有两个卧房，这样的格局，分组和单独租的租金差别不大，因为房间数量少，楼上租 $900-950 ，楼下租 $750-800 ，租给一家人也是 $1600-1700 ，它的好处是地大，还有一个 single double garage ，这些好处不能在租金里明显体现。
找个好租客，维护房子的 condition 很重要。头两年的租客，男的是机械工程师，修修补补的小事他们都做了，第二年我没有涨租金，作为给他们的回报。一年前又租给了一对同居的年轻人，半年后，他们的关系破裂，男的要求提前搬出，女方问我，她的孩子很喜欢这里的学校，刚入学又要搬家，能不能让她住到一年的租约到期，但她付不起全部房租，如果我允许，她可以负责找租客，分租。出于同情心，我同意了，而且和楼下的新租客另外签了短期租约，在 7 月 24 日到期日，他们要一同搬出。今年的 4 月，我和他们签了 End Tenancy Agreement ，一切平安，我在 6 月份开始登广告出租， $1750 月。
这期间发生的事教育了我。 6 月的一天， BC GOV Social Development: Persons with Disability for money 打电话给我，确认我是否容许我的租客出租我的 house 的一楼给一个叫 Steve 的人，故事的大概是：我的女租客，在网上找到一个黑人男朋友，恋爱了一个星期，这个女人就擅自让这个男人搬进了我的 house ，这个男人没有工作，去市政府领救济，要出示法定住址，女方就谎称是我让她出租一楼给这个男人，这个男人要挟我出示假证明，让他领到救济金。在我拒绝之后的两个星期，我每天都在为我的房子担忧。这个男人是个无赖，所有的电话和 email 都由他掌控，最后一个月的房租也没有付，我完全不知道这 house 里发生了什麽事，只听楼下的租客说，这个男人每天从早到晚放着古怪，可怕的音乐。
我要做的事：
摘下出租广告，我不能和任何人签租约收订金，因为如果这个租客在 7 月 24 日不搬出去，新租客可以告我赔偿损失。
等到 6 月 25 日，这个租客不付租金的证据在手时，立刻到政府的 Residential Tenancy office 网站上， copy 填写 10 day notice to end tenancy for unpaid rent ，邮寄给她，再托人把信亲手交给她，以节约时间，尽快进入投诉阶段，减少损失。这个过程要两个星期。如果上法庭，把她赶出去最少要花 2 个月的时间。敢上法庭等裁决的租客，一般都准备好了要赖账，如果用讨债公司追款，你也要付讨债公司一半。 7 月 1 号有人告诉我她在搬家， 2 号一早，我就坐船去看我的房子，里外都有垃圾，院子里的草长得有半腿深。一个坏租客，可以把你的房子糟蹋得不成样子，清扫，修理，要花许多时间，钱和精力。在 business 上只有原则，不可以用同情代替原则，我因为同情这个单身女人带着三个孩子，让她多住了半年，结果给自己找了许多烦恼。
我的房子要彻底整修，我有好运碰到一位新租客，是女同性恋结婚， 40 多岁，其中一位在 BC 客轮工作，和前夫有一个 16 岁的女儿，同住，另一位是木工，她们相识有 10 多年， 2 年前，她女儿的父亲去世，这两位女性结婚，她们看上去善良，聪明，漂亮，她们又增强了我对男，女同性恋的好感。我把每月房租从 $1750 降到 $1500 ，和她们签了内容详细的合同，她们帮我维修房子，只付工本费，不付 labor ，还捎带帮我管理另外一个房子的简单事宜。
她们刚卖掉自己的 house ，我去看过，很漂亮，这样的租客，都很注重居住环境，她们很乐意维修房子，为了自己住得舒适，而且第一年就省去 $3000 房租，对我，刷房子的人工成本是 $1.50 / 1sf ， 2200sf 就是 $3300 ，她们还帮我做 garden ，这对她们对我都很合适。这个房子要从新 paint ，我说，我自己也刷过房子，知道有多么耗时和辛苦，她们帮我刷房子，我是要付人工费的，不可以说只付油漆钱，只是告诉我预算。她们传来了账单，人工费是零。
她们要在我的 house 里住 3 年，等她女儿高中毕业，她们就会买一个 farmer house 过美丽的田园生活。我相信， 3 年她们会把我的 house 住的焕然一新。最近我也在看 farmer house ，如果可能我愿意买一块地离她们近，还让她们帮忙照看。对我，目前租金只要能保本就行，因为我要持有许多房地产，不能事必亲躬，原则是，让每一个房子自己管住自己，包括成本，管理，这样我就省心，有时间做更多的投资。
在出租 house 的过程中，因为出了问题，要求我逐字逐条的阅读 BC Tenancy Law ，无数次的电话咨询，也让我有了更多的具体知识，去管理 property ，促使我以后会做得更细致，合理，完善。
我家的别墅的附近，有一个很少见的完美 water front house ，是主人的父母在 1971 年买下，花了 $17500 ，现在的市值是 $180 万。
这个独立屋， 3 年前付了 $263000 ，每月还贷是 $1059 ，税是 $221一个月，政府的 Statement of user rates bill $20 / 月，每月固定成本是 $1300 ，另加维修费。按目前房租$1500 的租金，依然有 $200 月收入， 12 个月是 $2400，我把它作为维修费用。现在它的市场价是 $370000 ， 10 以后，它的房贷只剩一半多一点， 20 年后房贷基本还清，而租金，每年最少都会有 4%-5% 的升幅，这个房子 3 年前的租金是 $1400 ，现在是 $1750 ，平均每年涨租 8% 。按平均租金年升 5% 计算， 10 年后，租金大概是 $2300 月，而成本降到只有现在的一半， $2300 – 530 + 221 + 20 = $1529 。一个 house ， 10 年后，就可以每月为我提供收入 $1529 ，把房子作为自己养老的金库是现实可行的。
至于操心，没有钱是从天上掉下来的，房子只有在换房客时有些麻烦。管房子，我可以每天坐在家里，不影响我看电脑，旅游，做饭，做瑜伽，也不影响我写博克，还能挣钱，想通了，偶尔有点烦心算什麽，比天天趴在电脑上炒股票，心里七上八下的，有保证多了。天天上班，几十年下来，也只领一点退休金。我把管房当作一份轻松的兼职工作去做。
（ 五 ）独立屋的分组
房子看多了，会找到感觉，因为你自己很清楚要找的是什麽样的房子，把要找的地区定下来，价位定下，太便宜的太贵的都不要看， realtor 会传给你一个账号，及时把 new listing 传给你，自己看，然后选出你想要看的房子，让 realtor 帮你预约，看上的房立刻出 offer 。
我买第二个 house ，是因为我卖掉了一个在温哥华的 apartment ， mortgage 还有两年到期，利息只有 4.75% ，提前还款，银行的罚款有好几千块，当时市场还有点机会，本来就打算在 2008 年开始休息， 2007 年作为最后的收尾投资，又在温哥华岛的 Nanaimo 买了一个 house ，预算在 $350000 。
买这个 house 花了点时间，从 2007 年的 5 月到 7 月，看了有 20 多个房子都不合适，买房也不能凑合。最后一次去看房，在我要离开时，朋友从温哥华打电话给我，说中午 12 点，刚刚从 mls 上跳出一个 new listing ，看上去很合适，这位朋友知道我在找房，她对那里的房子也很熟悉，也有几个 house 在同一地区。我立刻去看房，出门时就对卖方和我的 realtor 说我要出 offer ，告诉卖方我有诚意，有现成的 mortgage ，希望他能协助成交。这个房子正是我要找的，价位也偏低，所以我并不在意是不是出 full price ，我只想买下它，叫价 $339000 ，我以 $335000 成交。
和上一个 house 比，这个房子的地只有 6500sf ，房子也是 2200sf ， 9 年新，但是有 6 个卧室，楼上 4 个，楼下 2 个。 3 个 full bathroom ，两个在楼上，一个在楼下。 2 个宽敞的厨房， double garage ，还有一个工具房，洗衣房在车库的里面。这个房子就好像专门为分租建的。卖房前，主人又全部自己粉刷了房子，做了新花园，看上去给人的感觉很好。
去年 10 月到今年 3 月，我让物业管理公司替我管，每月付给他们 $143 的管理费， 6 个月，他们替我花出去了 $7300 的维修费，楼上找来了 4 个大学生，租 $1300 ，楼下租 $775 。4月1号开始，我辞掉物业管理，自己接手管，今年 9 月底，楼上的学生要搬出去，我自己找到了新租客，女的在政府工作，丈夫是 carpenter construction ，有一个 17 岁的儿子同住。我和她们沟通好了，如果他们帮助管理房子的维修，让我省心省钱，一年后如果我们双方都觉得满意，我会在涨租金时考虑他们的利益。我相信，他们修房比我专业。
我用了 40 年的贷款，首付 20% ，每月的贷款利息是 $1265 ，税是 $205 ，政府的账单是每月 $66 （因为分租水是我付），成本是每月 $1536 。现在的租金，楼上是 $1430 ，楼下是 $800 ，每月的净收入是 $694 。
House 不适合租给学生，大学生不会替你做任何房子的维修，年轻人喜欢 party ，许多人的卫生习惯也不好。最关键的是，他们的生活不稳定，每年都要换租客，租客搬进搬出，除了麻烦，多少都会有费用发生。一个 house 分组，要考虑两家的生活，不能有太小的孩子，常哭闹，不能有 3-4 个孩子住楼上，人多嘈杂，会影响楼下，不能有狗。我的新租客，是我要找的最合适的。
至于用 25 年贷款，还是用 40 年代款，我比较喜欢用 25 年房贷。自住房，如果付得起，一定要用 25 年，因为每一个人在退休时都希望有一个属于自己的房子，还清贷款。 40 年，你要付给银行的利息，比 25 年多出许多。
我只有两个房子用的是 40 年代款，多伦多为我女儿买的 condo ，因为打算是在 3 年之内要卖出去的，还款时间长短无所谓，今天能少付就少付。这个 house 用了 40 年，是因为转出的 mortgage 正好够贷 40 年，不多不少，我不用付给银行任何罚款。另外，作为长期投资，现在就把将来的收入分摊，以免将来每月有太多的租金收入，要交很多税。
单纯的短线投资房，要尽可能的利用贷款，用有限的钱，买更多的房，最大限度的利用你的现金流，因为你看的是市场增值的那部分。
房地产投资，看似简单，其实里面的知识，经验，需要花时间研究。在比较了股票，基金，债券的投资后，我认为自己更适合投资房子。我对研究股票的曲线没有耐心，看股票价格上上下下，超出了自己的心理承受能力，感觉不到任何的 enjoy 。买基金，其实风险也很大，而且自己没有操控能力，你付出去的基金管理费和投资顾问的佣金，也要4%左右。债券和定期存款没有大的区别，你的钱低息借给了银行和公司，让他们去挣钱了，你只是在等着你的钱贬值。
我喜欢看房，看别人家里的色彩，家具摆设，生活的 sense 。
管房也有过嫌烦的时候，但是用了一次物业管理后，我说服自己，不再抱怨，耐心的自己管。 10 年后，房子多了，收入多了，就成立自己的小物业管理公司，顾人帮助管，只管自己的 property 。 |
|
Last Updated ( Friday, 29 August 2008 21:21 )
|
Buying House 
