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Written by 林修荣
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Monday, 03 March 2008 22:32 |
购买房地产，产权的具名方式是一项不可避免的决定，但大多数人都不大清楚各种产权拥有方式的分别，本文为您详细讲解。
「互继共有权」JOINT TENANCY
与其他人(包括配偶)一同拥有房地产，需要选择一个拥有权方式，这个方式对操作、税务与及将来遗产承继都有影响。
最简单和流行的拥有方式，是俗称为「生死契」的「互继共有权」(JOINT TENANCY)，其特点是二人或以上共同拥有全部产权，互相有自动承继权，即甲乙两人共有，每个人算是拥有一半产权，甲去世后自动由乙全部承继。请注意，即使甲在遗嘱上订明其拥有权由丙继承，也是没有效力的，因为必定是由乙以共有人(JOINT TENANT)身份承继。假如物业由多位共有人拥有，最「长命」的一位将拥有全部产权。
「互继共有权」的好处是简便，承继时无需通过法庭认证(PROBATE)，只要到郡记录处去登记一份宣誓书(AFFIDAVIT)便可以了。不过，在税务上「互继共有权」有一个重大的弱点，与产业的「成本提升」有关。 「成本提升」是在其中拥有人死亡后，税例容许产业成本(COST BASIS)增加至死亡日之市场价值，对减低将来卖出时的「资金赠值收入」有直接作用。可惜，以「互继共有权」拥有房地产，只有死者那一部份成本获得「成本提升」，而不是整个物业的成本获得提升。
部份「成本提升」有何坏处呢？对夫妇来说，有其他产权拥有方式，可以给予全部「成本提升」，相比之下，部份「成本提升」便相形见拙了。这个坏处在一些许久以前低价购买，如今已经大幅度增值的物业上更明显，请看以下例子﹕
夫妇多年前买下一栋自住物业，成本只是十万元，如今市值八十万元，即增了值七十万元。以「互继共有权」方式拥有，配偶中第一人去世后，成本的一半获得提升，「新成本」为45万元(死者40万元加未亡人5万元)，假如未亡人在配偶过身那年以80万元卖出，赚了35万，还可以有50万资金增值免税额无需缴税，可是，假如未亡人不在配偶过身当年卖出，便只有自身25万免税额，10万元资金增值便要付税。假如这对夫妇获得全部成本提升，即在配偶过身后，该物业「新成本」增加为80万，未亡人以后卖屋，市场价值即使增加至100万元，也无需缴纳任何税款。
既然「互继共有权」是由超过一人共同拥有，其中一位共有人可否以自行决定出售物业呢？答案是﹕不可以的。由于产权是由共有人一同拥有，通常要每一位共有人都同意，物业才能出售。假如其中一位共有人不合理地拒绝其他共有人出售物业的要求，便只有找律师到法庭进行「分隔诉讼」(PARTITION LAWSUIT)，去迫使共有人出售。
其中一位产权共有人可否私自出售或转移属于他自己的产权呢？答案是﹕可以的。共有人可以擅自(甚至静静地)转换属于他的产权，不必其他共有人同意。不过，一旦其中一位共有人转移了产权，该物业的产权拥有方式不再是「互继共有权」，而是自动变为另一种称为「分别共有权」(TENANCY IN COMMON)方式，至此共同业主亦不再有自动继承权，亦不能避免认证，举例如下﹕
甲乙两人本来以「互继共有权」方式拥有物业，甲私下将自己产权转移给丙，没有通知乙。甲去世后，乙以为可以自动承继物业产权，那时才发觉产权已经由「互继共有权」变为「分别共有权」，乙不单不能自动承继全部产权，还要与他可能不认识的丙成为「分别共有人」。
夫妇拥有产权方式
许多夫妇购买房地产时，都是用「互继共有权」方式拥有，其实还有其他更有利的方式。「互继共有权」的短处是物业成本只获得部份「成本提升」，将来可能为未亡人带来庞大的税款。夫妇假如未有设立生前信托，最佳的拥有物业权方式，是 COMMUNITY PROPERTY WITH RIGHT OF SURVIVORSHIP。这种产权方式只有夫妇可以使用，它集合了「互继共有权」自动承继与无需认证的好处，却免除「部份成本提升」的坏处。换句话说，对没有设立生前信托的夫妇，使用这种产权拥有方式最为理想，尤其是投资物业，在税务上的优惠更可观。
假如物业拥有人不是夫妇，而是兄弟姐妹甚至朋友合伙人，便不能以COMMUNITY PROPERTY方式拥有产权；除了「互继共有权」之外，还可以选择「分别共有权」(TENANCY IN COMMON)。这种方式的特点，是拥有人各自拥有和控制属于自己的产权，该产权不一定要与其他拥有人平分，例如，甲可以拥有两成，乙拥有五成，丙拥有三成。甲完全操控自己拥有的两成产权，不单可以自行出售，将来过身后不会自动由乙和丙承继，而是按本身遗产指示去决定承继权。对一般非夫妇的共同投资者来说，「分别共有权」往往比「互继共有权」更合适。
但「分别共有权」是不能避免认证的，除非共有权本身是以生前信托人名义拥有。按以上例子，假如甲已经成立生前信托，并且属于甲的两成产权是以信托人身份拥有，甲过身后，该两成产权便按生前信托条款办理，不必认证。可是，假如甲没有成立生前信托（即使已经设立遗嘱），或者成立了信托却没有以信托人身份拥有产权，却由自己直接拥有，将来仍要通过认证才可由后人承继。
「分别共有权」由于每个拥有人分别控制自己的拥有权，其中一人过身，对其他拥有人的产权及成本价值没有影响。但他本人所拥有的产权，由后人承继后，便会升到死亡时之市场价值，故「分别共有权」拥有人各自有不同的成本，互相不受影响。
即使「分别共有权」由共有人各自操控自己产权，也免不了与其他共有人共进退，例如，物业要装修甚至出售，都需要共有人共同决定，尤其是要出售整栋物业，更非全体共有人同意不可。这种产权方式其实是与他人合伙做生意无异，最好彼此有书面协议，订明给予彼此首先购买共有人拥有权的权利，和其他有关共同管理与分帐的协议，以避免将来有争议。
夫妇最佳的产权拥有方式，当然是预先设立生前信托，然后由夫妇以信托人身份拥有。这种做法，可让未亡人得到全部成本提升，而且可以避免认证，还可透过将来成立「绕道信托」(BY PASS TRUST)去保留夫妇各自的遗产免税额。对家中有未成年子女的夫妇，信托更可解决万一夫妇同时离世时子女监护权的问题。所以我建议拥有房地产的夫妇，应该花些少费用和时间设立生前信托。
最后一提，许多老年夫妇急于在生前将产权转给子女，这样做可能有严重的后遗症，除了将来要子女同意才可以出售之外，还将您过去的成本转移子女，令他们失去「成本提升」的优惠，可能会在出售时产生庞大的税款。
将产权转移子女的利弊
上文分析不同的产权拥有方式，以下为您更深入地去探讨其他与产权和赠与(GIFT)有关的话题。
父母将产权赠与子女
许多年长父母喜欢预先将房屋产权转移子女，其中包括将子女名字加上屋契上，即父母与子女成为共同产权拥有人，亦有些父母索性将产权全部送给子女。
产权转移的手续相当简单，只要将一份「转名契」(QUIT CLAIM DEED)填好，由地保官(NOTARY PUBLIC)见证签名，然后到郡政府登记便完成了。在加州父母与子女之间的产权转移，不会导致地价重估(但必须递交豁免申请表)。礼物税(GIFT TAX)也可以轻易和合法地避免，只要填写国税局第709号表格，便可预先利用最高一百万元之个人遗产免税额去抵销赠与税。
但在很多情况下，父母在生时将产权转移子女是不智的。首先，与子女共同拥有产权，将来卖出时子女亦必须同意。但最大的问题，是可能会产生大量资金增值税(CAPITAL GAIN TAX)，尤其是成本很低和出租的物业。
原来子女接受赠与时，亦同时接受了产业原来的成本。假如子女自己有住宅，这个物业不属于自住，出售时产生了大笔资金增值，便要缴纳资金赠值税。较聪明的做法，是继续由父母以生前信托之信托人拥有产权，将来离世才由子女承继产权，到时全部成本获得提升至市场价值，出售时极可能免付任何资金赠值税。
可是，在三种特殊情况下，父母仍在时将产权转移子女可能有好处。第一，有些父母准备将来要申请政府医疗福利(MEDI-CAL)，亦即俗称为「白卡」，为了避免政府将来要求后人出售物业偿还政府(ESTATE RECOVERY），便提早将产权转移。目前加州的「回看期」(LOOK BACK PERIOD)是三十个月。这种避免偿还的手法虽非违法，但却有些道德上的争议，不在本文讨论范围。
第二种情况，是子女与父母同住，房子的资金增值超过五十万元，假如产权只由父母二人拥有，卖出时超出五十万元之增值便要付收入税，为了增加资金增值免税额，可以考虑在卖屋前起码两年，将子女名字加到屋契上，只要子女符合两年拥有权和两年作主要住宅的规定，每一位共同产权拥有人都二十五万元免税金额。
第三种情况更罕有，是父母的资产净值预料将超越遗产免税额，预先将资产以今日市值赠与子女，资产以后升值也不会增加遗产税。
非房屋产权转移
一旦将子女名字加入房地产产权，便已经完成了赠与手续；可是，其他非房地产资产(如﹕银行帐户、股票帐户，储蓄债券等)即使加入子女为共同拥有人，也未算为赠与。换句话说，房地产产权转移与银行或股票帐户拥有权转移的规则不同。
在税例上，产权转移手续必须完成才算是赠与，假如只将子女名字加上银行或股票帐户，父母却依然保留帐户拥有权和提取权，产权转移手续便未算完成，即仍然没有作赠与。假如父母不幸离世，该资产依然归入遗产范围内。
什么时候产权转移手续才算完成呢？答案是﹕当子女从帐户内作提取时，赠与才算完成。
有些老人家只有银行或股票帐户，为了方便将来子女承继，亦考虑到万一自己不能处理帐户时，可马上由子女代劳，于是将子女加入帐户，这样做不产生赠与，也没有任何税务麻烦，但要注意的，就是子女可随时从帐户中作提取，不必通知父母，也不必父母同意。 |
