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Written by 好像不是这么回事
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Sunday, 09 March 2008 11:30 |
基本上这个投资的诀窍是借钱生钱。因为房贷是所有贷款中（除了学生贷款之外）利率最低的，如果你能大量借到，即使单位收益不高，总收益还是不错的。
举例说，你买100万房子，自己出20万，借80万。房子出租。那么你的收支分类如下：
本金 -- 20万
借款 -- 80万
POSITIVE:
租金收入
equity build up
NEGATIVE:
mortgage (less tax benefit)
property tax
house insurance
maintenance
NOT SURE:
capital gain/loss from sales (can only be realized when selling the property) -- 这一项只与买、卖两个特定时刻的价钱有关，中间时期的价格没有关系，因此只要你捂得起，总是能等到长上来的时候脱手。
假设上面positive部分超过negative部分(一般不计算capital gain那部分，因为太难预测），那么就有净增长，作为你原始投资（20万）所赚取的利益。否则就是亏损。注意到equity build up的速度是前慢后快，所以买了房子尽量捂住不卖的确可以增加收益。
这个净增长，作为100万的房子来说是很少的，也许只有2%（即2万），但是因为大部分是借的，所以从你的投资来说就翻了5倍，变成10%。这就是杠杆的作用。
前几年开始投资房地产的人，杠杆作用在当时比较大（如上面例子，五倍放大），正巧碰上牛市，也就是capital gain那部分有正的加分。杠杆作用加大了收益的比例，所以赚了不少。如今市场不太好，但是他们的equity已经占了总数更多比例，或许达到50%，这 样杠杆不大了，所以即使房市下跌，吃亏也没有那么厉害。现在再进入房市，恐怕就要捂上不少时间，才能避免capital loss对你的收益的影响。
从上面的分析中我们看出，房地产投资是用低利率借很多钱，然后利用杠杆作用扩大收益。这样做有几个危险：
1）利率变化的影响
2）positive部分的收入不一定能兑现（房子租不出去）
3）negative部分的支出不一定能控制（都有可能上涨）
4) not sure部分可能带来负面影响。
5) 你的时间精力花费很多，不一定能够应付突发事件
那么有没有既利用了杠杆，又没有上面那些风险的投资呢？答案是有。期货投资,无论是commodity futures 还是 index futures，都有很大的杠杆作用，而且无需借贷，也没有上面所说的那些风险。如果你同样赶上一个牛市，有同样的时间，精力，智慧，知识，和对风险的控 制能力，相信同样的投资期间，同样的资本，你应该远远不止一百万了。 |
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Last Updated ( Monday, 10 March 2008 21:49 )
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