1. Agent

不管买房卖房,agent都很重要. 卖房的时候, seller会拿6%给agent,所以seller agent相
对利益会和seller一致. 但是买房的时候buyer是不需要付任何钱给buyer agent的,
而seller agent一般是付3%给buyer agent. 所以实际上 买房的时候你的agent的利益是
不和你一致的.现在的行情不知道是不是一定付到6% 但是我想seller agent和buyer
agent应该是平分这个钱的. 因为我的agent一次马大哈把她要fax给别人的东西, fax给我
了. 她和另外一个seller是平分的commission. 另外一般buyer agent拿到commission后
会给buyer 1%的rebate.这个commission的rate你还的和你的agent具体confirm.

需要注意的: 找agent的时候做好找熟人推荐可靠的agent,
第一次见面的时候也应该把rebate的钱谈清楚. 我由于是第一次买房,豪无经验, 然后也
无什么朋友的经验可以借鉴. 于是去了一个www.ziprealty.com的 website, sign in 的
时候选择了没有agent,他们就assign了一个, 当时觉的还不错, 就用了. 后来才决的其实
交流还是个很大的问题. 毕竟不是中国人, 然后买房过程中的很多trick, loan 的trick
都没办法交流. 弄到最后自己很被动.

不管买房卖房,agent都很重要. 卖房的时候, seller会拿6%给agent,所以seller agent相
对利益会和seller一致. 但是买房的时候buyer是不需要付任何钱给buyer agent的,
而seller agent一般是付3%给buyer agent. 所以实际上 买房的时候你的agent的利益是
不和你一致的.现在的行情不知道是不是一定付到6% 但是我想seller agent和buyer
agent应该是平分这个钱的. 因为我的agent一次马大哈把她要fax给别人的东西, fax给我
了. 她和另外一个seller是平分的commission. 另外一般buyer agent拿到commission后
会给buyer 1%的rebate.这个commission的rate你还的和你的agent具体confirm.

需要注意的: 找agent的时候做好找熟人推荐可靠的agent,
第一次见面的时候也应该把rebate的钱谈清楚. 我由于是第一次买房,豪无经验, 然后也
无什么朋友的经验可以借鉴. 于是去了一个www.ziprealty.com的 website, sign in 的
时候选择了没有agent,他们就assign了一个, 当时觉的还不错, 就用了. 后来才决的其实
交流还是个很大的问题. 毕竟不是中国人, 然后买房过程中的很多trick, loan 的trick
都没办法交流. 弄到最后自己很被动.

2. 找房

我在加洲, 由于我和我bf都是不愿开车超过20分钟的人, 而且bf还不愿意离华人区太远,
晚上出来宵夜不方便,而我也愿意住在环境差的地方,这样一来我门可选择的地方就不多了
. 基本就在bf工作附近的几个city看, 但是几个好区都是价格奇贵的, 而且我门的budget
在35万左右, 大家知道这个价钱是买不到single family house的.
所以我自己去周围的community看了好多, 附近几个city我都转便了, 也是当地一通了,
说哪个地方我都不用打地图, 可以开小路的. 最后我门定下买个townhouse.
我找房子是在www.ziprealty.com看, 上面的信息更新的非常快, 几乎是既时的.
有很多search 功能.我主要是根据那上面的信息来看房子. 然后约agent之前, 我都回去
哪个community看看大环境怎么样, 是不是安静, 干不干净, 有没有绿化之类的.
很多community, 老黑老墨的地方就根本不用去看房子了. 另外我是search 35-40万的房
子, 一search出来就没有几栋可选.

这里几点存属个人看法:
1.房子的采光. 我喜欢光线充足的房子. 我看了几处, 也有些是SFH,但是 都决的光线不
行, 即使光线好, 也不是每个房间都好.这让我很郁闷. 我想不上个7,80万,可能享受不了
哪个待遇把. 我现在买的房子,第一眼看中就是每个房间都是阳关普照.
2.风水. Hehe, 因为我门刚下offer的时候,挨着的一个community有个新list,低一万,但
是是同样的房子,是2期, 我们这个是3其的. 我当时去看了.不太喜欢.决的风水不大好.
这完全是小女子的愚见. 因为门口的院子一出来, 就1,2米多宽的路紧挨着山, 而且那个
山是直直的竖上去. 感觉逼的慌. 而且山上还有另外一个community,有人住. 我决的别人
在山上看我门下面的感觉. 并且挡着房间都没有光线了.
3.看房子保养的怎么样, 这个也是我看inspector的报告觉的的. 比如看墙角有没有水漬,
因为墙漏水,或是roof有问题, 要修是要花很多钱的. 看厨房怎么样.如果你决的你自己要
从新remodel厨房, 哪个也是要化大价钱的. 一般都是10×10 ft的橱柜2500左右, 一般随
便弄弄都要个3,5千的. 看地毯怎么样.然后看各锅炉base有没有滴水.漏水. 总之要尽量
看的仔细, 一个小小的问题, 最后可能要花很多钱fix.

最后我门看到了一个1380sqt的townhouse. 2 level, 前面有个小院子, lot 3200sqt左右
. 3 bed/ 2.5 bath, 2 garage, list price 299k. 在中等区, 山上,离bf上班就两3个block之搁, 决定买之.

3.Home loan

对于serious一定要买房子的人来说, 你看房子之前其实要做这样几件事.

1. 知道自己的credit score怎么样. 我是个半serious的buyer,所以我一开始就花钱自己
去myfico.com买了report,看自己到底多少分, 看能不能带到钱.
出来的report是3家credit bureau的分数, 贷款的时候是看中间哪个分. 我当时是727.

2. 你看到自己的report后, 应该把不用的卡要cancel掉. 该付的balance伏掉. 我想有很
多jm和我一样为了图department, cloth store 10% first time discount,申请了些店里
的烂卡, 现在想来真是后悔呀.

3. 贷款的人一般看这几点:
(1)第一张卡是什么时候开的, 这是你的history,所以这就是为什么让各位第一张卡即使
不用了也不要cancel.
(2)有多少张卡, 至少要3张, 5,6张左右最后, 在多了也是negative factory.
(3).有没有late pay呀,是不是近期too many request呀, balance是不是太高呀.
还有其他一些因素, 我不是专业人士,这里就讲讲我知道的.
然后信用卡不要用完所有credit line,最后用个 百分之二,三十就好了. 象那些balance
transfer的是很伤信用的.

4. 准备好你的银行statement.你自己估计一下你要伏多少头宽, 最后加上closing fee,
然后捎捎在多点钱,就是你需要show的银行balance 了. 由于我是个超级不回管钱的人,
我把我门家的哪个帐目弄的奇乱无比, 还分好几个银行, 有时就为了图个小便宜,象ING,
挣点利息, 把钱转来转去, 最后弄的银行statement 开不出来, 为次付出了惨痛的代价,
后面回在详写.
这个statement 不是说你给了就可以, 别人是要看上面的内容的.
比如有没有大的deposit,对于一些deposit是要解释的. 而我竟然让我门家的statement不
能见人, 只好开VOD ( verification of deposit).

5. 用你的信用分, 和个人情况在你local的broker那里问问贷款的情况,了解一下自己可
一那到什么rate.但是这个只是个大概, 因为到具体情况后回有变的.

6. 开个pre-approve的letter.这个Letter, 是可以随时开的, 在e-loan可以当时就开出
来, 记住不是pre qualify, pre-approve,上面说你可以带到多少钱,什么rate之类的. 这
个只是个letter,你在这家拿了, 然后到真正loan的时候用别家的都可以.不需要伏任何责
任.

那么对于loan本身来说, 一般按要求是要付20%的 头款, 在头宽不到20%的情况下,银行就
回要求你对它的投资买个保险, 就是PMI ( private mortgage insurance). 这个PMI,是
个白白花出去的钱, 花出去了就花出去了, 你不能的到任何benefit. 在这样的情况下,大
家为了避免这个PMI,就用两个loan. 比如 80/15, 80/10. 也就是第一个loan是80%的贷款
, 第二个是个10%的. 就比如你买个10万的房子, 头款只付, 10%,
那么,你第一个贷款80%,贷款amount是8万, 第二个是10%, 1万, 加上你自己付的1万, 就
一共10 万了. 这样的loan 的好处在于, interest是可以免tax的, 但是PMI不可以.
以下都是对小头款的xdjm说的, 对 付20%的基本可以不用看下面的了.
我是选择的付5%的头款, 那样就带两个loan 80%, 15%.
然后我通过报纸联系了一个agent. 前面说了没有什么朋友可以推荐看房的agent,现在也
同样没有可以推荐的贷款agent. 只好自己瞎蒙了. 前面有old cop推荐过最好付10%的头
款, 因为10%和5%的program不一样, 有个很大的gap,所以如果你能付10%,那么那的rate会
更好些.
我的条件是分数727, single F1, 做不查income,也就是不show pay check 和 W2.
这里要提一下做loan的时候你需要提供的check list:
1. income ( paycheck, 过去两年的报税表).
如果你不想这样show,那么你就要做个VOE ( verification of employee).
这个是个form,由lender 给你, 这个form是个标准格式. 然后你公司里添好了, 其中包括
你从什么时间到什么时间在这个公司做, salary是多少. 然后公司签好字, fax给lender
就好了. 那么这里就有个问题了. 有的同学会问, 那么我随便找个朋友签个字行不行? 行
, 但是这个朋友一定是有business的. 因为在form上面有添你公司的电话, 而这个电话需
要是个business电话, 他们可以在business 上面查的到的. 然后在最后approve的时候,
银行回打电话去, 有时候也不打. 是抽查, 但是你不是得按他们会打来准备,不是吗?打去
的时候就问一个问题” xxx是不是在这里工作”

2. 银行两个月的statement.
有很多人不善于理才, 而我就是其中一个. 我把我们的银行statement弄的乱七八糟, 钱
进进出出. 为了这个管钱的问题, 我和bf是讨论了很多次的, 我门两个都不愿意管钱, 最
后只的我做. 反正statement是秀不出来了, 因为我无法解释那些进进出出的deposit. 对
于大deposit是需要解释来源的. 这样我门就做了 VOD ( verification of deposit).
这个VOD,也是个标准格式, 各个银行都知道怎么帮你做. 我们有bank of American,
Washington mutual, ING direct. Bank of American 是service最好的, 出什么证明都
很快, 以后是坚决要用的. Lender去要求VOD, BOA当天就可以fax.
Washington mutual 是非常非常的烂. 它的VOD,你一定要write a letter to request
VOD, 然后他们在寄给lender,他们不接受phone call,也不能在branch办理, 只能写信.
所以如果你用这个烂银行, 你要提前做好准备. 在VOD上就写了过去两个月你的average
balance. 对于ING,你到是可以打电话request,但是也是要寄给你, 大概也的个5天. 所以
你要和你的lender沟通好, 看他门有没有经验和你的银行打过交道.

3. Visa. 这个其实是个很恶心的问题. 我在local问了多家, 其中一个broker帮我办了,
但是由于晚了一天fund钱给escrow,我已经用了eloan.但是local都不需要show visa,在我
明确告诉他们我是F1的情况下. 他们说it doesn’t matter.
但是我要说的是这里的F1 xdjm门, 你门也不要人为F1一定可以带到, 各个lender不一样.
你最好在之前告诉他们, 问他们要不要你的什么visa copy之类的, 即使他们不问这个问
题. 而我就偏偏吃了这个亏. 我用的是eloan, 在最后要close escrow了, 她门跑来要我
的visa,一看我是F1,马上就拒了. 我哪个心痛, tnnd的不早说, 最后一分钟出这个问题.
其实他们是要付很大责任的.
然后我知道很多broker给你直接就选了citizen,说citizen不check, 但是green
card要check. 我想这些也都是听听, 最好开始就跟broker,或lender讲好, 问能不能做,
不能做你可以马上换别家. Anyway, F1是一定可以带到款的, 这个不用担心,就看是从那
里带了.

4. 然后剩下的就是一些你buyer agent应该给你准备好的材料: appraisal, copy of
purchase contract, escrow instructions, prelim report. 后面的3样都要你sign的,
但是都由agent去和lender打交道. 这就是他们挣这个钱要做的事情.

这几天看上去很简单, 但是对于第一次买房子的人, 象我这样基本是个文盲的, 根本不知
道自己要做什么. 每次都问他们next step,但是没有一个人给我一个check list,弄的我
很是郁闷, 感觉命运不在自己手中的感觉.

现在俺谈谈怎么跟lender打交道.
Appraisal是根据lender 来, 一般是你确定好lender后, 有lender提出要求做什么样的,
有的lender还会要求到他们制定的地方做. 而我刚开始不知道, 所以也百百浪费了250$.
这里有个这样的问题. 有的同学可能回问,那我不确定最后用那家怎么办呢?.在lender开
始接受申请, process,一直到最后fund之前, 其实你都不需要付什么责任. 我的意思到不
是鼓励大家任意乱换. 我是说如果他们最后实际情况和他们刚开始说的时候不一样, 那么
你想换别的lender,不回因为前面已经付给目前lender什么钱而要增加cost.所以不到最后
一分种, 不要给lender什么钱. 如果是broker,
你可以让他们把appraisal的钱放到closing cost里面去. 到最后来算. 而我刚开始傻傻
的, 一开始就写了一个250$的支票, 但是后来又没有用哪个broker. 大家不要学我.
Broker,尤其是中国broker, trick及多, 费用也是差别很大.

在买房的时候, 你第一次付出去的钱, 也就是大家熟称的closing cost, 简而言之包括这
样三个大部分.
1. escrow company出的一个closing cost, 包括 insurance, title, 他们的各种杂费.
.每次当你问lender/broker closing cost是多少, 他们都回推脱说什么escrow 的费用他
们不能control,所以无法知道确切的什么. 屁话, 其实他们心理是有数的. 这个是有个大
概范围的, 根据你的房价来. 是有行规的. 而且在出escrow 那边的费用, escrow
company也回和lender同气, 他们只间是要work out的. 具我所知就象是他们之间也回来
个加加剪减. 另外常打交道的escrow就那么几家, 如果是broker, 他在这个区域是肯定熟
悉这些escrow company的.
2. 另外一部分就是lender cost. 比如broker的钱. 银行的钱, 这个是在一开始你买房的
价钱定下来了, 在broker那里就知道这部分钱了.
在你刚开始申请loan的时候, Lender/broker会给你一个good faith estimate.
上面list出来大概的charge, 你的rate. 在这张表的左边是lender fee, 右边是escrow
charge.
3. prepay的一部分. 比如你这个月25号close,那么银行就收从25到这个月底的interest.
如果有HOA,还有HOA, impound, property tax.
Impound是一种伏款方式. Property tax是一年交两次, 你可以选择到时候交, 也可以选
择每个月交给lender,然后lender 到时候帮你交. 后者就是impound, 你不用到时候在自
己去做这件事情. 有的地方据说是impound是规定,一定要那样做.
反正我门选择的是impound.

现在很多地方都有0 费用, 注意不是0 closing fee,因为第一次一般都不会0 closing.
Lender无法确切知道escrow company那边的费用, 所以他们也不敢把自己的利润去cover
escrow 那边的那部分, 而给你0 closing. 但是refinance 一般就很容易有0 closing了.
那么买房的0 费用, 就是指省lender fee. 到目前, 我在local问的多家都要有lender
fee,一般都是在800到1500不等. 另外还要付做appraisal 的钱.
网上的一般都不要lender fee, 而且还有appraisal
free,那样你基本可以省个几千的lender费用. 我所知道的e-loan, ING direct, 都这样
.

但是网上的贷款有一个不好的就是你无法面对面的交流, 而且对我这样英文认不了几个字
的就更是痛苦呀. 那么多专业的数语.另外只有他们找你的分, 你找他们真是难上加难.
你的打很多很多电话, 也找不到人的. 我当时打到自己都讨厌自己, 决的我怎么是这样一
个tough的customer呀. 所以第一次买房的人, 如果你经验不足, 就要好好考虑一下了.
具我所知象ditech, 一个月贷10k个, 那么多case,真的很难把你take care well.这里有
很多人赞过INGdirect, rate 底, service 不错, 大家也可以借鉴一下. 如果research做
的充分, 了解了整个process,可以考虑它
.

local的broker,最到的好处就是face to face交流. 但是费用就高些.而且中国broker感
觉他们trick真是多, 也不怎么说真话, 给你的good faith estimate 也搞不好是个bath
faith, 因为一开始可能很多item 他们都不写. 另外他们的rate还是稍稍高点, 但是是可
以忍受的范围. 总之和他们打交到,就是要逼着他们把除了escrow的费用外, 他们这部分
的费用一定要说清楚. 另外他们要求的appraisal fee 也要放到最后closing fee里面一
起交.