ESCROW OFFICER相当重要

大家作房地产交易时，都知道参与者有买家、卖家、经纪、银行等，但有一个人在有关交易上，占有相当重要的角色，他就是那位Escrow Officer。当买卖双方达成交易协议后，一定会在产权公司(Title Company)，开立一个Escrow 户口；而买卖双方的钱银交易，都会经过Escrow户口来处理。

产权公司是有责任来为客户确定物业的产权没有问题，同时为买家及贷款银行提供产权保险，这几项在地产交易中相当重要的功用，主要就是由产权公司中的那位Escrow Officer或Title Officer所提供。

当大家设立Escrow户口后，Escrow Officer首先会为大家做一个Preliminary Title Search，来调查被购买物业的产权有否问题，然后向买卖双方及贷款银行 发出一份报告。如果产权有问题，Escrow Officer便要帮助大家解决问题，然后为银行及买家提供产权保险。

到交易接近完成时，Escrow Officer的功用，就是以一位中间人角色，将所有要签署的文件收集，并取得买卖双方及银行同意的条件，才通知买卖双方签署文件。若所有条件符合，Escrow Officer最后才把交易的款项交给卖方，把产权转给买方。所以有一位负责任、充足专业知识及经验的Escrow Officer来帮助房地产交易，是相当重要；大家在完成交易时，勿忘向他们致谢意。

夫妇持有产权的方式

在加州居住的夫妇，他们所拥有的物业，如果没有采用生前信托(Living Trust)，则拥有产权的方式，一般分为Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是两个人共同拥有，优点是有自动继承权，无需经由法庭认证，而缺点是只有死者的一半才可以获得成本提升至市值。而Community Property则刚好相反，好处是获得全部成本提升至市值，缺点是要经过法庭认证手续。

二零零一年七月一日开始，加州批准了一项新的夫妇拥有产权方式，叫做Community Property With Right of Survivorship，是将Joint Tenancy及Community Property两者的好处放在一起。这种方式可以有自动继承权，所以无需通过认证，但又可以获得百分之一百的成本提升至市值。所以日后夫妇的产业，若未有做生前信托，就应用此方式来拥有产权。

生前信托与房地产物业

家庭拥有房地产，最好考虑找律师为您设立生前信托，将来子女续承产业时，可以避免认证PROBATE过程，省下律师费用和时间，也保留流私隐权。

可是，单单设立了生前信托是不够的，因为如果产业没有放入生前信托，便取不到生前信托的好处，即等于白造了。将房屋「放入」信托，其实只要将屋契修改，由以前夫妇共同拥有产权，改为由夫妇以信托人TRUSTEE的身份拥有。一般律师在为您设立信托之后，都会顺便为您更改屋契。

有了生前信托，不会妨碍房地产买卖。卖出房屋时，夫妇便以信托人身份，去进行交易。要买入新房屋，只要屋契上有正确的具名便可以了。

有些生前信托，根本不将个别房地产资料放在信托文件；即使在信托后面附上房地产资料，将来也可以自己将资料修改。这部分资料是是为后人提供方面，让他们知道父母有什么资产而已。

重新贷款时，还有一部分银行机构，不想借贷给作为信托人的贷款人，但这个情况已逐步改善。即使银行有此要求，ESCROW公司也知道如何将物业取出信托，重贷完毕时再帮您放入信托。

买屋月底成交较有利？

大家买新屋做的房屋贷款。如果可以选择的话，在月头抑或月底完成贷款手续(Closing)比较有利呢？

原来通常房屋贷款的利息，是迟一个月才支付的，例如九月份的利息，是在十月初才支付。唯一的例外情况，就是当办理贷款手续完成时，那一个月的利息要在完成贷款时预先支付。所以大家在贷款费用单上看到一些利息金额，就是这些预付的利息。

假如在该月五日完成贷款，就要预先支付该月五日至月底的利息；如果在二十五日完成贷款，就要预先支付该月由二十五日至月底的利息。所以，如果在买房屋时要尽量减低预先支付的利息，就应该越接近月底完成贷款手续越好。理论上，如果在月底完成贷款，在一个月之后才需要开始付利息。

这个方法不是真正省却利息，而只是帮助减少要预先支付的利息，对买屋后手上资金较紧的家庭，可能有一些帮助。还有贷款时间有关的，就是在年头成交比年底成交较好，因为在年底成交，可能在那一年内支付的利息和地税，都不能足够让您利用逐项扣减(Itemized Deduction)。

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