我是那种做完菜才看菜谱的人，做事通常是教训比经验多。买房也一样，往往是事后才求助⋯⋯偶尔倒是还来得及补救。再过两周就要close了，回想这次买房经历，真是教训大丰收啊。现在写下来留着下次买房之前review。虽然象我这样的糊涂蛋估计不多，不过买房这么千头万绪的事，就算给新手们提供一个check-list吧。

（一）买房流程

这个，一个好的agent应该会给新手彻底过一遍的。我不幸的遇到了一个很马虎的agent，加上我和LD都是大马虎，对最基本的流程都没有事先了解清楚，其直接后果就是在整个买房过程中surprises不断，并且在最后找贷款的关键时刻被摆了一小道。关于agent我后面再说，现在先把这个流程过一遍。

1。market research。时间越长越好，最好能准备六个月以上。

2。找agent。这个bbs上有好些这方面的文章我就不废话了。我的教训：先把这儿关于agent的文章都看一遍，签了agent之后再读就用处不大了。还有，agent对于新手来说真的很重要，不要因为人家很热情，觉得不好意思就签约。

3。看房。做loan approval。这个，有两个作用：一，就像你不了解agent，不知道是否该信任她，agent也不了解你，不知道最后你到底买不买的起房子，对买房 有多serious。做了pre-approval，agent知道你的经济实力，以及你是认真要买房之后会更努力。第二，给offer的时候最好附 pre-approval。

4。给offer，讨价还价，签sales agreement。

5。现在，麻烦琐碎的事情开始了。首先，home inspection。这个各地情况不同，我在东部，约在两天之后一般没问题。然后拿inspection的结果再来一轮讨价还价。达成协议之后大家就各忙各的：seller该修的修，而buyer就又开始忙别的一大堆事情。最重要的：找贷款。注意：ING direct和penfed都要求至少45天的处理时间（自收到销售合同起算），所以合同上settlement date一定要注意留出来。另外：贷款是和房子捆在一起的，必须要有个房子才可以锁住利率。

然后：home insurance

其他：book packers/movers；alarm system；connect utility；water／sewer；trash removal；cable/internet；

（二）市场调研

基本上先确定几个最主要的criteria然后就可以开始关注市场，每周看看什么样的房子在卖。可以跟踪几个自己最感兴趣的房子，去open house看它们的内部状况，观察要多久才卖出去，要价和成交价的关系怎么样。

主要目的：

第一，了解什么样的房子比较好卖，毕竟resale value是买房中需要关注的最重要的事情。什么样的房子好卖呢？

1。location location location 这个不用多说了。

2。plain vanilla的房子。在一条街的中等价位，neutral deco，4 beds，2／1 bath，有个private level backyard是最好的。我的agent说2／1 bath比3／1好卖，这个我存疑。我是喜欢3／1 bath，这样就可以有一个aupair suite。

3。要minimal work。大多数人都很懒的，买了个房子，巴不得立刻搬进去。装修个把浴室还好，刷墙，换地板，地毯之类需要在搬之前搞定的事就比较讨厌；加壁橱，装修厨房什么的就很麻烦；需要动结构，扩大浴室什么的就很少人考虑了。

4。neutral deco很重要。我看的一个房子，非常漂亮的stone colonial。据说第一天open house的时候来了好几十拨人。当时我们在那看房子，有个女的驾车从街边过，看到卖房的牌子就停下来，正好我的agent是她自己的房子的listing agent，两人说了半天，我的agent回来跟我们说，这人一眼就fall in love with this house，虽然自己的房子刚开始卖，还没打算买房子，但是太喜欢这房子，已经跟她约了时间来看。但是就是这样的房子，现在已经降价3万，几乎两个月了还没卖出去。主要原因，是现任房主喜欢鲜艳的颜色，interior deco虽然美丽但很不accommodating。这个房子内部装饰得无懈可击，每一处细节都照顾到了，家具和墙，built-in，地毯都是相呼应的。但是那个颜色，叫新主人怎么办呢，除非换家具，否则就得彻底重新粉刷，敲掉built-in，换地毯。我自己去看了三回，终于还是pass了。
相比之下，另外一个房子，贵2万多，小一点，但是完全中性deco，出来一个星期不到就卖掉了。当时三家bid，包括我们，可惜没抢到。这个就是因为当时功课没做好，出价策略完全走位，搞得后来一个多月的时间我都好像祥林嫂，每天叨叨，后悔的要死。底下写出价策略的时候我再详细讲这个房子。

5。其他：stone colonial最好卖，split-level最不受欢迎；cape 难讲。好看的很受欢迎，但是不好看的就很难卖。内部结构上，master bath越大越好，厨房也要大，closet space很重要。上了一定价钱的房子就要注意presentation，要有气派。比如大门要朝向路开，侧边开门就比较小家子气。Foyer要大，central hall很受欢迎。
garage在我看的这个地区（宾州）倒是无所谓，有driveway parking就行。最后，basement是否finish无关紧要。老房子basement不装修反而好，因为inspection
的时候能看得清楚，买主比较放心。


市场调研是很重要的。前面说过，时间越长越好。据我的agent说，我们这里一个房子平均三个月才卖出去，从pending到settlement 一般至少一个半月，这样一个房子从asking price跟到settlement price可以查到要至少三个月，所以市场调研最好要六个月以上。

说到这里，大家可能也猜到这个市场调研是我付出重大代价学到的教训之一。唉，就让我的惨痛经验来娱乐大家一下吧。

话说我们看到一个美丽的stone colonial。（顺便提一句，美丽的外观绝对是值个好几万的。别的不说，能够吸引更多的人来看。要知道，showing就像job interview一样，它不是拿到offer的充分条件，但是必要条件。）这个房子在我们最喜欢的小区内部，location是完美的，属于这条街的中档屋，4 beds，2／1bath，一个fenced-in level backyard。老房子，内部装修不是最新，但厨房和浴室都在5－10年左右，unfinished basement with sump pump。没有garage。房主提供了他们自己两年前买它时做的inspection。不算特别clean：在遥远的过去有过termite treatment，地下室有过漏水问题但已经处理过了，加了sump pump。

我们很喜欢这个房子，但是有顾虑。原因：第一觉得inspection report上问题太多。当然后来才知道这个report不算差。第二觉得没有garage不好卖。第三，最重要的我们市场调研不够，当时没有意识到这个房子属于最好卖的那一种。这里我又要唠叨一下agent的重要性。我们的agent对这个房子很不热心，话里话外的暗示说这房子问题太多，弄得我们犹豫又犹豫，最终错过了。后来我们分析，这肯定是因为她想push我们买更贵的房子。因为这个房子比我们当时给她的budget低好多。而由于我们对房市的无知，很不幸的被她成功摆活了。

对了，市场调研很重要的一点就是可以帮助你确定自己的budget。我们就是一开始定的budget太高，等到发现自己最喜欢的房子比原先的budget低好几十万，已经浪费了一个多月。还搞的agent不合作，一心只想要我们多花钱。

这个是我第二后悔错过的房子。它的市场怎么样呢？这个房子二月份上市，房主target六月份的settlement。结果第一周就拿到了两个offer。后来我没有track，但是三月中旬我看到它已经pending。

第二，了解这个市场的convention，形成一个出价策略。既不能出的太低搞得人家利马拒掉，当然也不能出的太高，leave money on the table。

房价是买房中最重要的一环了。前面说的这个好卖那个不好卖其实都无所谓，只要自己不是特别介意房子的缺点，那么只要这些缺点在房价中反映出来就是好deal。反之，再好的房子，买的贵了一样是亏。

市场convention是因地而异的。比如西岸好像比较流行要一个低价引人来bid，而宾州一般成交价低于要价。但是也有急于卖房的房主要的价钱合理，引来多个offer，最终以非常接近要价，甚至高于要价成交。这样的房子往往几天就卖掉，所以心里对房价大概有个谱是很重要的，这样才能判断一个房子是否应该立刻去看，否则可能就错过了。另外，if something is too good to be true，then it's probably not true，如果一个房子价钱不可理喻的低，那十有八九有点什么问题，这样的房子反而卖不快，不用太着急去看。

这里我又要提到agent了：一个好的agent应该能够告诉你一个房子是否应该立刻去看，还是可以等到周末。顺便提一句吧：因为这种房子卖的很快，消息灵通的agent就格外宝贵。唉，不幸我的agent这个方面完全不及格。至少有4个房子我都没看成，因为mls出来的时候就已经under contract。

算了，出价策略等我回头写到出offer再写吧。

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