我们从2007年9月份到现在在南加州经历了9个多月的换房大战。现在将经历写下来，希望对正在买房或换房的朋友有所帮助。

我是1996年来南加州橙县(Orange County)工作的。当时正好是上一次房地产周期从底部开始反弹。一些过来人劝我在房价上涨前赶紧买房。当时也的确看了一些房子。但由于当时刚刚毕业，经济实力还不够，所以买房的事就不了了之。现在想想当时的房价真的很便宜：Irvine全新的1800英尺的房子还不到$25万。后来去Silicon Valley呆了几年，直到2001年底又搬回南加州Orange County。

回来以后发现南加州的房价还是涨了不少。1800尺的房子要卖$35-$40万。但比起Silicon Valley要便宜很多。所以当时马上决定买房。根据当时收入及存款的情况，经纪人劝我们买$45-50万左右的房子。但最后决定买$40万以下的。因为当时家里只有一个人工作，而且南加州911后经济非常疲软，买个便宜点的小房心里会踏实很多，压力也很小。经过几个月的折腾，终于于2002年3月在Lake Forest靠山的地方买了一个1800尺的房子，3房3厅2.5浴，开放式结构，楼上厨房，光线很好，价格$35万。交通也算方便：到Irvine Spectrum只需10分钟。因为当时没孩子，所以搬进去的时候也没觉着小，更没有想到以后还会搬家。

转眼到了2005年底，家里发生了翻天覆地的变化：首先家里多了俩男孩儿，他们的东西，玩具把我们的家占得满满的。一不小心，不是踩到Thomas就是踢到Percy。双方父母轮流帮我们带小孩，所以我们家常常是6口人挤在1800尺的空间内。当时已有了换房的念头，尤其是太太也开始工作，家里收入又上了一个台阶。

可是当我们2006年初开始看房子的时候此发现南加州的房价也发生了翻天覆地的变化：不到4年时间，房价竟涨了1倍。虽然一直听说房价在涨，但没想到涨这么快。2700尺的房子要卖$100万。虽然我们的房子也可以卖$67-8万。但我们必须多贴$30多万才能买到2700尺的房子。怎么想都觉着不划算。所以我们最终决定：静观其变。


转眼又到了2007年初，终于看到房子下跌的迹象：我们的一位挚友在Irvine只花了$84万就买了一个2800尺的新房。我们当时就觉着南加州的房价一定会随着新房的下跌而下跌。从那是起，我们就开始准备换房：自己的房子开始修修补补。本来想在5月左右开始卖，但因为暑假要带孩子们回国探亲，所以一直拖到9月份才上市，标价$65万。我们买房的目标定在3000尺，$90万。

房市自2007年7月份次贷危机爆发，一瞬间进入严冬。卖房的艰辛可想而知。虽然我们的卖价比其他卖家的略低，但看房的人寥寥无几。后来降到$62万仍无人问津。OrangeCounty秋天里的一把火也未能给房市加温。不过我们并不担心，因为在我们的房子降价的同时，我们想买的大房子降的更凶。到2008年3月时，我们家的房价已经降到了我们的底线：$54万(如果这个价钱再卖不出去，我们就准备将其出租，然后再买大房)。我们心仪已久的一个大房子也从$105万降到了90万。此房3600尺，5房4厅4浴，有很不错的View。离我们原来的房子只有3分钟车程。卖方因为要搬家，所以必须不断降价吸引买家。同一小区3000尺左右的房子也卖同样的价钱。估计这家人已成为其他卖家的公敌了。

当我们的房价降到$54万时，看房的人明显增加。3月底的时候，我们终于拿到了一个合理的Offer：$54万。合同一签。我们就3600尺房子的卖家杀价，最终定价$85.3万。我们高高兴兴的签了合同。没想到合同刚刚签完，我们的买家由于贷款问题终止了合同。我们也只好终止了我们的买房合同。

后来我们又收到几个Offer。但由于价格太低，都被我们据掉了。我们的经纪人开玩笑说我们在保卫Orange County的房价。4月底的时候，我们又拿到了一个可以接受的Offer：$53.5万。我们又接着跟同一卖家杀价。最终定价$84万。

接下来一个多月就在煎熬中等待Escrow结束。我们很担心卖方再终止合同。好在Escrow在六月初有惊无险中结束。一星期后我们买的大房子的Escrow也结束了。9个多月的换房大战胜利结束。

通过9个多月的换房大战总结以下几点：

1。现在是换大房子的好时机。大房子要比小房子难卖得多，而且单价($/sqft)要便宜很多。

2。换房大的朋友一定要在小房子进Escow后再买大房子。否则就失去了与买方讨价还价的余地。

3。南加州房价可能还有一些下降的空间。但不会经历象2007那样的大幅下降。SouthernOrange County的小房子价格应该会稳定在$300/sqft上下。3000尺以上的大房子应该会稳定在$240-$260/sqft之间。

4。初次买房的朋友们也可以开始进场了。虽然房价可能还有一些下降的空间，但很多房子的价格已经price-in下降的趋势。另外买一个100%满意的房子要花相当多的时间和精力。

5。初次买房的朋友应尽量避免买非传统的房型。非传统的房型在将来卖的时候会比较难。我们卖的房子就属于非传统的房型(厨房在楼上)。所以卖了很长时间。

祝所有买房卖房的朋友们好运！

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