首先声明，我们是第一次买房子，跟很多大牛相比太没经验了。所以我的经验这里仅供参考。另外，各个州的规定和税率什么的都不一
样，不可能有个统一的模式。我们的房子还没有CLOSE,实际要花的钱可能还有出入，但是大体不会相差很远。

一般closing costs分为４部分，贷款公司可能给费用的名称起的不一样，但是都是大同小异，羊毛出在羊身上。

１。lender's fee

这一部分是贷款公司的收费，和房子本身没有太大关系。常见的有origination fee, loan points, credit report fee, application fee, mortgage broker fee, processing fee, underwriting fee, wire transfer fee, assumption fee etc. 现在很多贷款公司把所有的加在一起给一个lump sum charge， 并且保证这个charge在closing的时候不会改变，所以在申请贷款LOCK RATE的时候要问清楚是不是gurranteed，并且在拿到GFE的时候核实。这一部分也是最能影响TOTAL CLOSING COST的部分，有的LENDER的贷款利率很好，但是有POINTS, 或者收一大堆巧立名目的费用，造成实际的费用远远高过光从贷款利率所能估算的。打个比方，如果我们打只算住三年，贷款$200K, 我有两个quote,

A) 5.125% rate, 0.25 point plus $800 other lender's fee, B) 5.25%, no point, no fee A)虽然貌似利率低，但是考虑到point和lender's fee, 在三年的时间里，实际上利率约等于5.34％ （0.0025 x $200000 = $500 + $ 800 = $1300 / $200000 = 0.0065/3 = 0.002167 + 0.05125 = 0.0534)。我采用的是简单的估算，实际上考虑到每月LOAN的BALANCE都会减少，A的实际利率应该稍微更高一点。总的来说，如果不打算常住，则选择no point, less fee更好一些，自己可以算一算。

另外，APPRAISEL FEE有的是算在LENDER'S FEE里面的，有的不是。这个费用通常发生在批准贷款申请以前，所以很多mortgage companies会收一个类似commitment fee的东西在你想要lock rate的时候，这个commitment fee主要会用于coVER包括appraisal fee的一些贷款公司处理贷款申请的费用，如果你将来不用这个贷款公司了，这个是not refundable的。如果用了这个贷款公司，则通常会从最后closing你要交的钱里扣除。

2。title charges

这一部分是估算的。各州规定不一样，各个处理TITLE的公司收费项目也有所不同，为准确，可以给将来办理CLOSING的TITLE 公司打电话让他们高诉你真正的费用。象我们的lender估计了500刀的closing fee,但我打了电话给TITLE COMPANY,真正的费用是100刀。TITLE INSURANCE 估算了888刀，但真正的要1100多刀。

这部分的费用通常有settlement or closing fee, title search, title examination, titile insurance, document preparation fee, notary fee, attorney fee等。有的贷款公司把他们的attorney fee放在lender's fee里面，由他们请的律师负责审阅合同，有的则放在title charge里。不管如何归类，这是贷款公司付给他们律师的。如果buyer要保证自己的利益，BUYER就得自己找律师，单另付费。另外有的州要求要有attorney在closing的时候，有的不要求。

因为Title Charges主要是由closing时处理Title的公司来收费，所以费用会有差别。有的购房合同没有指定非要用哪一个title company而传统上，绝大部分的Title charges要由买方来支付，这样，买方就应有权选择title company。这一点可以在签购房合同时向卖方或者卖方的代理核实。另外，现在是buyer market，即使以前大都是买方在支付这些费用，现在买方也可以同卖方商议分担title charge，这些都是可以商量的。我们当时签合同，什么都不懂，也不知道这些都是可以商量的。另外我们买的新房子，builder指定的title company来处理closing，我们也不知道其实我们作为买方至少有权利参与决定用哪个title company，以为大家都是这样的。好在builder指定的title company收费还算合理。要不然人家说多少，我们就得交多少，会很郁闷的。

title insurance是一项保护买方对于property title的权利的保险，主要是针对对title可能存在的潜在争议。在看到GFE上这项费用的时候，应该搞清楚本州的规定。实际上，title insurance包括两部分，lender's title insurance和owner's title insurance，有的州不要求买owner's insurance, 所以在lender的gfe上列出的title insurance的估算实际上只是lender's title insurance。如果作为买方也想对自己对这个房产潜在的产权争议有个保险的话，买方应该考虑购买owner's title insurance，并向title company讯价。所以一定要把这个列在GFE上的title insurance到底是lender's title insurance 还是也包括了owner's title insurance搞清楚，以免到时候以为自己的利益已经得到保障了，却发现没有。

３。Government Recording and Transfer charges

这一部分主要是recording fee, local tax/ stamps 和state tax stamps，和２。一样，在GFE上的都是估算，到时候实际上是多少就收多少，不管用的哪家贷款公司，都应该是没有区别的。负责closing的title company可以告诉你费用是多少。有时候贷款公司会把这些费用和title charges合并在一起通称为"THIRD PARTY CHARGES"因为这些费用不是由贷款公司来决定。所以千万不要被有些贷款公司低估的“third party charges"所误导，只看总的closing costs就认为这个贷款公司比另一个好。

４。需要预交的费用。

这一部分分为几个小部分－

１）items required by lender to be paid in advance通常包括足月开始前的贷款利息和一年的房屋保险金。利息是根据什么时候closing来定的。例如在５月２０日closing，那贷款公司要收取从２０号到六月１日１２天的利息。这个不存在什么月中closing就吃亏的问题，因为买方理论上讲可以在CLOSING以后就搬进去了，而且从closing那天起，贷款公司的钱已经付给卖方的，当然要收利息了。如果想省２天利息的话，可以考虑要求周一closing。我们选在周五是因为我们需要周末的时间开始给房子挂窗帘什么的。hazard insurance premium实际上就是我们通常所说的房屋保险金。 贷款公司要确保在交易的时候房子有一年的保险。如果买方选择不建立escrow account的话，买方需要给房子买一年的保险，然后提供保险文件。如果有escrow account的话，贷款公司会一次性预收一年的保险费或者放在月付里面，买方可以和贷款公司商量到底怎么操作。

2) reserves deposited with lender这一项通常有Hazard ins, mortgage ins, property tax, flood ins, school tax等等贷款公司要收取的押金。这里就讲讲hazard ins 和property tax的两项押金大多数都会在GFE上看到。如果贷款公司把房屋保险费放进每个月收的话，通常贷款公司还要在收取额外的２个月房屋保险费作为”押金“。这２个月房保押金应该可以在escrow account取消后发还给买方。

因为同样的原因，贷款公司会收几个月的property tax来作为押金。有的收２个月，有的收更多月份，象我们申请贷款的这家要收半年的property tax放在escrow account里做押金。

escrow account是一个第三方的账户。可以Google这个词的明确含义。说白了，就是贷款公司要保证买方支付必需费用但觉的要是什么都靠买方自觉执行有些不大保险而建立使用的一种工具。有的贷款公司不要求有escrow,买方可以选择建escrow 或者不建，有的则要求必须建立escrow，如果想豁免的话，要交escrow waiver fee. 象我们申请贷款的这家就要收60０刀的escrow waiver，为避免交这个钱，我们选择了建立escrow. escrow 可以在一年后取消，如果我们能证明我们按时交费没有任何问题的话。关于房子的closing costs大概就是这样子。因为各州规定不同，各个贷款公司收费运作不同，会有一些不完全一样的收费项目。我这里分享的都是最最基本的。等我们房子close以后再来跟大家分享买方的经历吧。