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Written by fufu
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Friday, 27 March 2009 23:18 |
房子终于卖出去了。回头看看，居然用了一年的时间。如果说买房子和大家分享的是经验，那卖房子，说出来的全都是教训了。
最大的教训就是选Realtor的问题。
其实早有房地产界大佬分享说：买房找老中，卖房找老美。可惜当时领悟不深，加上房子买到后有些松懈偷懒，就直接用了买房子的老中realtor，要了些commision rebate，想着生意很快就上门了。
去年的三月，房地产市场还是小阳春。我们推出的时候，参考了周围的卖家，我们的价格定的很合理，无论是单价(price/sqft)还是总价在小区卖家中都算是便宜的，从道理上讲，看不出任何问题。
房子本身也有准备，外墙重新粉刷过，焕然一新。室内的staging, 杂七杂八一律腾空，只有主卧房和family room留了些像样的家具，加上一些装饰植物和油画，厨房重新换了oven和地砖，卖相不差。虽然没有过多的upgrade, 但是一分价钱一分货，和其它卖家相比，价格上的优势绝对抵得上那些upgrade。
坐等买家，却迟迟没有动静。
春假之后，邻居的房子走了好几栋，而我们却没有一个offer。 问realtor我们的问题是什么，
她总是含糊说，等其它房子都卖的差不多了就轮到我们了。再之后，就越来越听不到她的消息。
之前每个星期还有封email, 说说有多少agent看了房子，有什么反馈。两个月之后，催上好久才有个回音，电话也只是message了。
眼看着夏天快过。。。邻居有一家，卖了一阵没消息，转身换了个realtor, 很快就pending了。
我心里才意识到，可能是realtor的问题了。
这时候才发现第二个教训，我们和realtor 签约的合同，居然签到了十月份。当时的日期是realtor自己填的，自己签的时候没有多想，这会儿想easy exit，也不容易。当然，如果破釜沉舟想解雇的话，也是有可能的。但因为大家怎么也算是脸熟，实在不想搞太僵。就这样，随着时间的流逝，眼看着卖方的黄金季节就这样慢慢逝去。
秋天，次贷危机爆发，房地产市场提前进入冬季。拖到十月份，终于把房子撤下来。房子超过半年，再列在上面也没有人气，更何况房地产市场冬季，门口罗雀。MLS的数据，需要三个月的时间才可以重新清除。只能走一步看一步了。
不少朋友劝说把房子出租算了。不过综合考虑一下，德州的高地税，加上我们房子的价位，短期出租一年半载，cash flow肯定是负的，而潜在的麻烦是无限的，想着卖之前重新清理的费用和精力，恐怕少少租金都抵不上。
开春，重新上路。虽然政府花了大力气，初次买房送8000的rebate, 利率也降的很吸引人，但房地产市场依旧萎靡不振，小区的卖房很多，而pending 寥寥，看了看CMA, 形势不很乐观。单单是listing price, 就比去年掉了 4%， 整整一万刀。哭。
开始通过各种渠道了解好的realtor。可笑的是，去年的realtor 居然还来联系要求代理，看来她真的是不以为然啊。其实我气她的并不是房子没有卖掉，而是她的服务实在是不到位。因为我后来才知道，有朋友还有邻居打电话给她，留了message要求看房，从来没有得到正面回应，居然还有被打枪说她太忙没有空。也许是她觉得我们这房子的佣金赚头，远没有其它大房子的买卖合算了。利益上的账算的太门清，是老中agent的主流。怪只怪我们起初没有意识到这个问题。
最后找到的一个老美realtor, 是通过一封上门自荐信。信的内容很具体，不是那种泛泛的templete信，说他最近才卖掉我们小区的一栋房子。知道我们这栋去年卖过又收回了，而他现在有些客人也感兴趣，问我们是不是要卖。简单一封信，让我和LD的感觉不错，觉的这个realtor起码有自己的一套推销手法，很有效的找客人的策略。另外信上的照片也照的很潇洒。打个电话过去约了时间谈谈。
见面之后才见识了老美realtor的包装和市场策略。
本人并没有照片那么潇洒，反而有些gay。先递过来的是厚厚的一本customized marketing system, 开篇N页都是宣传自己realtor的成绩证书什么的,看上去很有实力，后面是CMA的具体信息。可惜开篇自我吹嘘的时间有些长了，我有些不耐烦，单刀直入，说其实如何卖别人的房子我不在乎，我关心的是如何快速把我这栋卖出去。长话短说，总结先前的教训，签了三个月的合同，告诉他我相信他的能力，但是我要有换人下课的自由。问他之前为什么我们没有卖掉，他说房子完全没有问题，他有信心三个月卖掉。不错。
他的市场策略明显要比之前的老中agent多好多。首先他是属于Keller Williams的大公司，本身networking就要多很多。充分利用各种传统和网上宣传手段，传统的包括全彩色的flyer, 明信片广告送给相关的realtor, 一些免费杂志上的宣传。网上推广包括realtor.com, austinhomesearch, hotpads.com trulia.com等等，还有自己的网站和facebook, 外加keller williams的网站。 而且他们充分利用homefeedback.com， 鼓励其它看房的realtor 上网填写反馈意见，非常有效率。后来证明，这一点很不错。
摄影方面也是请专业摄影师，在线virtual tour，这在我们这档次的房子来说是不多见的。后来我看了他的flyer, 广角照片看上去效果很不错。相比之下，老中agent是自己拿着傻瓜相机照的,唉，还是我帮她调的照片。
也许是我的人品爆发，也许是家里养的金鱼转了风水，上市第一天，四个visitor，居然就拿到一个offer。虽然后来谈价还价的过程中，我们没有占到任何便宜，但大市如此，的确是买家的市场。最终的价格触及我们的底线，但是换来的是半个月的closing time和sold as is。后来了解掉买家原本已经签了另外一家，因为我们价格的优势，才临时换过来的。所以closing的时间很快。
虽然后来closing还是一波三折，因为对方贷款的问题，还是拖了一个星期。虽然后来打电话找realtor 也不容易，大多是email联系。但当我和LD坐在title company的房间里，被realtor, buyer, laywer, title company一刀刀砍过之后，终于签了卖房契之后，还是有了如释重负的感觉。
按LD的话说，终于解套了。
教训：
1. 找到靠谱的realtor。没有最好，只希望不是太烂的。
Realtor这行，他们的利益永远第一。一些小trick, 有时候让人不耻。
比如我们的buyer realtor, offfer是sale price 和listing price 一样，但是要给买家多少多少降价，算在买家closing cost里，这样老美买家不需要任何现金，而realtor的commision 还是最大化。
2. 合同有效期不要太长，easy exit.
请看这篇：卖房者四条小计
3. 大市决定一切。
所以上市时机很重要。不同大市中的经验是不一样的，换句话说，卖方市场和买房市场的策略完全不同。
4. 价格绝对一切。
林林总总的理由，最终就是为了价格。当然买家是否有心买，还是胡砍价，也是值得考虑的。
5. 买房的时候要考虑卖房的情况。室内装修升级要跟随主流，不要特立独行。
比如我们第一次买房不通老美文化，没有要壁炉，认为既没有用处，又非常的费钱。后来证明这是很愚蠢的错误。壁炉对老美而言，是文化传统，而非实际功用。
卖房的其他经验，请仔细阅读：房屋资讯网卖房经验
相关系列文章：
搬家记（一）：找房
搬家记(二)：Realtor
搬家记(三)：Inspector
搬家记(四)：讨价
搬家记(五)：Mortgage
搬家记(六)：Closing
搬家记(七)：Plumber
搬家记(八)：Water Heater
搬家记(九)：Paint
搬家记(十)：Stone Tile
搬家记(十一)：Carpet
搬家记(十二)：Carpet(下)
搬家记(十三)：Wood Floor
搬家记(十四)：Wood Floor
搬家记(十五)：Wood Floor
搬家记(十六)：Wood Floor
搬家记(十七)：Wood Floor
搬家记(十八)：卖房教训
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Last Updated ( Friday, 27 March 2009 23:23 )
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